房子回报率-不太好说的意思-香港最新新闻

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高以翔助理发博

你要慎重。大阪的民宿公司太多了,並不那麼容易賺到錢。

我這10天在大阪內環到處晃,也看了不少房子的出租情況。

比如說:1)管理費,也就是物業費。

我在這邊偶爾結識了一個中國中介,他一聽我要投資,一口氣給我推薦了4個收益率在8%左右的房子。

實際的回報,並沒有這麼高。

民宿的回報率,是肯定比長租高不少了。

大家一看,當地房子價格不算高、維護的又特別好,很心動。

即使當下回報率很高,也會讓人隱隱約約產生一點懷疑。

而且呢,在大阪做民宿有優勢,但它的另一面就是

小夥子也沒再搭理我...或者說,雖然看着也不舊、位置也還行,但就是不太可信的樣子...

只要你在日本住公寓,管理費與維修費是少不了的。除非你買一戶建,自己維護。

不能一概而論。我在大阪那幾天,泡酒吧時認識了一個台灣人,正好做民宿生意。

3)除此之外,在日本買房,每年還要交一筆固定資產稅

為什麼呢?因為4%那套的管理費和修繕積立金,比5%那套高出很多很多。

先說長租吧。從我在大阪10天的見聞來看,這邊的出租回報率,一般在6%上下浮動。

這些隱藏成本,不能忽略。...除了直接算租金回報,你還得考慮到,房子好不好出租呢?

一種是普通長租;一種是做民宿;

得力幹將啊,他來了之後,我們公司的業績快翻番了。

而在買房與賣房環節,還有各種交易稅費。

...我相信,民宿做得好的話,回報率不會差,所以關鍵在於評估自己的運營能力吧。

我讓朋友猜建築年限,他說——90年代建的吧?

——有的中介收,有的免費。

當然了,要辦下這個證件,肯定需要一定的條件。

這是它優秀的地方。但除了託管,還得考慮到一個出租周期的事情。

所以一旦簽約,一般都是2年以上的長租,租期穩定。

時間挺短,了解的肯定粗糙。說的不一定對,我就隨便說說,大家也隨便看看。

據我了解,日本買房之後,每年的各種日常成本大概會佔到房價1-2%的樣子(可能不準,但大概如此)

就想去投資一把。那它的租售比如何?好不好出租?適合我們外國人投資么?

還是有些門檻的,不止是花錢就行。

不知不覺寫這麼多了。總之以上呢,都是我這10天以來看到的,原汁原味的大阪房產。

像这种:

將來可能不好租、也不好賣。

比如这一栋:

——做民宿生意的人,非常非常的多。

比如我現場看了梅田附近的一套房,是10月初掛牌出租的,11月下旬剛剛租出去。

即使是在環線內、鬧市區,也有一些房子是掛牌1-2個月了,還沒租出去的。

承諾高回報率的公寓,很多比較舊,或者位置不是那麼好。

實際上是,1978年。為什麼能維持這麼好呢?因為日本的公寓,一般每過10-15年,都會大型整修一次,而日常的維護也一直不斷。

去她公司拜訪時,她指着一個負責找客人的日本銷售跟我說:

其實日本很多房子都是這樣,修葺水平一流。

一下子就沒那麼性感了...

比如:我在中介那裡看了兩套房,表面回報率都是6%。但算出來的實際回報率,一個是5%,一個卻只有4%。

畫:王宜蘭周三寫了一篇「大阪的房價」

反正不是褒義就對了。總之呢,從我與日本中介的溝通來看,這幾個人普遍覺得——

不少讀者跟我說過,他們之前在大阪買了房,回報很好,有的都超過10%了。

不能腦袋一熱就拍板了。三以上說的是長租,那民宿呢?

有一個美女中介,幫我找到了一間回報率7%的房子,她打了好幾通電話了解情況后,跟我擺了擺手,用了一個詞來形容——

自己很滿意。但這樣的房,現在不是遍地都有的,需要用心去挑選一下。

你可得細細的問明白、算清楚了。

日本中介多如牛毛,託管倒是不成問題,完全可以當甩手掌柜;

總而言之——日本是一個制度完善的地方,這一方面意味着安全穩定,不愁無人打理。

七七八八減下來,表面回報如果是6%的話,可能最後到手的就是4-5%吧。

簡單聊聊我個人的感受。一大阪的租售比,要分為兩種情況來看。

5)還有,你把房子委託給中介打理,不得給人家託管費用嘛

這些成本,如果你不問,可能中介也不會主動去說。

「微妙」日語里的微妙,有點只可意會不可言傳,不太好說的意思。

當然,可能也有不少同學,是中意這個租金回報率的。

僅供參考。出於種種考慮,我自己這次是沒有下手的了。

這算是一個「合理」的數字。

當然,這隻是我很粗略的了解而已,肯定有比這個高的。

問了一句,看着都挺古老啊?

會更吸引人一些。畢竟大阪是個旅遊城市、商業城(600306,股吧)市,代購常駐的地方...

得找個靠譜的第三方公司,幫你打理才行。

而且大阪可以合法經營365天全年民宿——只要你能辦下來相關證件。

5、6%上下的回報率,是比較正常、可信的。

二有人說,其實6%也很高了呀,很誘人了。

2)修繕積立金,也就是維修費。

資產配置嘛,有個穩定回報就好。

競爭很激烈。前面提到的這個台灣姑娘,聽說我要在大阪買房,她的第一反應是:

另外,房子不同,成本會不太一樣。

表面回報 - 管理費 - 修繕積立金 - 固定資產稅 - 個人所得稅 - 託管費

世界這麼大,我再多看看吧~

所以你在日本買房,出租的實際回報應該是:

並不是像我一樣走馬觀花,就能輕易撞上的~

所以你看,投資民宿的回報率,受各種因素影響太多了。

這個簡單說說。上一篇寫房價時,很多人驚嘆,1983年的房子,為什麼看起來那麼新,就像最近幾年建的?

歷時一個半月。這個時間成本,也得考慮進去。

我一看,建築年代都是1977年、1980年之類的,距今得有40多年了。

因為,日本的房子還有很多日常持有成本。

但另一方面,各種各樣的稅費成本,也是不低的。

那這個錢誰出?羊毛出在羊身上,就從每月的修繕積立金里出。

——回報率具體是多少呢,也很考驗地段、位置、裝修效果、管理水平等等。

——相當於房產稅吧。4)另外,你當包租公、包租婆掙了錢,要交個人所得稅。

並且租客除了交房租,還要交1-2個月的「禮金」給房東,還有保險費、中介費、擔保金等一大堆費用,搬家成本巨高。

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但注意,這個回報,只是「表面利回」而已。也就是用每年的租金收入,直接除以買房價格。

當然,肯定有很多比6%高的,我也查到了不少7%、8%回報的公寓。

和資質的。並不是說,你買了一套房,放到airbnb上,就能開始做民宿了。

但日本中介們,普遍勸我不要買這種:

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